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万科副总裁长文剖析:大陆房价到顶了吗?
Wednesday, October 5, 2016 3:30
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万科高级副总裁谭华杰日前表示,经过分析得出,大陆目前的房价并未到顶,也不存在房价崩溃大跌的可能。

谭华杰:大陆房地产仍在高速增长期之内

据《中国经营报》10月4日消息,谭华杰9月22日在一个小型演讲中分析了大陆房地产在过去十年的宏观走势。

谭华杰认为,从历史数据看,每个经济体在其发展史上几乎都有(且仅有)一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后,则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。

美国日本以及其它很多经济体的经验来看,从大周期转向小周期的原因主要是“城市化”。在城市化基本完成后,一般经济高速增长会结束,住房需求基本得到满足,新增住房需求减少,存量交易、二手交易成为不动产市场的主流。

如果从定量分析来看,日本分界点(1992年)的城镇化率是77.6%,而美国分界点(1982年)的城市化率是74%,也就是说75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。

谭华杰说,就目前大陆的情况来看,目前的城镇化率是56%,距离75%这个水平还有很远的距离。也就是说,大陆房地产的发展,还在大周期内,即高速增长期之内。

但需要强调的是,不能说城镇化率不到75%,房价一定只涨不跌。因为在大周期阶段,房价估值逻辑可能脱离基本面,有泡沫化的可能,这可能使得大周期提前到达终点。大周期的提前结束是很可怕的,这意味着大周期可能将以日本模式结束。

谭华杰:大陆短期内不存在整体性房价大跌的风险

那么,如何提前判断大陆大周期在什么时候结束?

谭华杰表示,通过对过去40年所有能找到数据的经济体,及其房价和可能对房价有重大影响的所有宏观指标分析后发现,日本市场的持续下跌是孤例。迄今为止,日本创造了发达国家地价下跌22年的最长记录,也是房地产市场泡沫破裂后长达十年依然未能恢复的唯一个案。在快速城市化阶段,尚无房价持续下跌的先例。在城镇化率达到60%之前,名义房价很少出现超过2年的连续调整,且房价累计跌幅一般不超过10%。

而在类似大陆当前城镇化水平阶段,其它国家房价变动一个显著特征是几乎所有在这个城镇化水平阶段的国家,房价都经历著较大的上涨。

谭华杰表示,判断大周期结束时是否会出现房价泡沫破灭,经研究后发现,居民部门偿本付息能力、供需平衡情况,才是决定房价大涨后走势的关键因素。

在大量的量化分析中发现,以下两个指标组合是迄今为止最有解释力的:(1)居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出,临界点为1.5倍。(2)新房名义市值对居民最大购买力占用比例=(私人部门房屋新开工套数×当年新房均价)/(居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出),房价下跌临界点为60%,大跌临界点为80%。

根据国际历史数据,当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时,基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。而出现泡沫破裂的大部分在顶峰期第二个指标都超过了80%。

沿用这个数量分析模型,将大陆当前数据代入,从数字上可以基本确认,短期内大陆并不存在整体性房价大跌的风险。

第一个指标,居民部门利息保障倍数,在2015年为10.4,按照未来十年房贷CAGR(年均复合增长率,是指一项投资在特定时期内的年度增长率。)达到20%预测,到2025年也不会突破安全边际1.5。

第二个指标,新房名义市值对居民最大购买力占用比例,按“城镇住房新开工面积×销售均价”未来五年CAGR不超过11.8%、未来十年CAGR不超5%预测,2020年、2025年也不会触及60%的警戒线,更不会达到80%的临界线。

所以,从国际经验来看,目前过早得出“大陆房价已经严重泡沫化”或者“泡沫即将破灭”的结论是值得商榷的。

但是谭华杰同时警告,目前土地市场上,“面粉贵过面包”的情况值得高度警惕。尤其在部分城市,楼面地价已经明显超过当前房价,这意味着房价如果不涨到现在的三倍,买地的开发商将无法获得正常利润。但如果未来房价以如此猛烈的速度上涨的话,上面的预测将难以成立。也就是说,目前房价的涨幅是值得忧虑的,如果这个涨幅维持下去,可能会导致大周期提前到来,以日本模式结束。

日本房地产泡沫破裂 20年未恢复元气

1991年,日本楼市崩溃,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交著沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

网民“廉矫秤沂”9月5日在天涯论坛介绍日本楼市崩盘时说,日本楼市狂热时,有两大“神话”一直刺激著所有投资者。

第一个神话是“土地不会贬值”。人们坚信土地永远是稀缺的,导致土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。从1985年底到1990年初,日本城市地价增长了200%。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。为这一神话推波助澜的,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产。

数据显示,日本楼市崩溃20年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

时隔20年之后,日本经济开始温和复苏,但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

“廉矫秤沂”认为,大陆目前楼市的场景和当年的日本极其相似。

来源:大纪元 责任编辑:刘毅

本文标签:万科, 地产, 大纪元, 大陆, 房地产, 日本, 楼市

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