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中国楼市下行 二线地王集中开卖股权
Saturday, November 19, 2016 8:15
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大陆楼市明显降温,北京一线城市价量齐跌,为摊薄风险,近期二线城市多个「地王」集中开卖股权。

在大陆楼市政策收紧下,10月分房市明显降温,北京等一线城市量价齐跌。

随着市场的观望情绪越来越浓厚,成交量将加速下滑,「地王」项目或成烫手山芋。

为摊薄风险,近期二线城市多个「地王」集中开卖股权。

文 _ 苏晨

中原地产数据显示,截止10月30日,中国54个城市10月分合计签约商品住宅27万164套,这是最近3个月来第一次跌下30万套,与9月分相比,跌幅达15%。

作为一线城市的北京、深圳,尽管此前楼市十分火爆,如今也掉头直下。据亚豪机构统计,截止10月30日,10月分北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交8508套,成交面积94.36万平方米,环比上月分别减少41%、32%,这一成交量创下近5个月的新低;同时,当月北京商品住宅成交均价为每平方米3万5449元,环比下降3%。

深圳市规土委数据显示,10月分,深圳新房成交均价每平方米5万5611元,较9月均价每平方米6万1600元回落了约6000元;二手房市场方面,约七成二手房业主下调了报价。

在房价下跌的同时,成交量也明显下降。10月分,深圳新建商品住宅成交42.25万平方米,较去年同期下降22.1%;二手住宅成交52.75万平方米,较去年同期下降6.2%。

成交量将加速回落

随着楼市下行,市场的观望情绪越来越浓厚。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱估计,将有越来越多购房者选择观望,第四季度成交量同比下滑已成定局。从之前深圳、苏州的经验来看,一旦调控真正到位,月成交量下滑幅度可达五成,如无其他利好刺激,市场成交至少会保持一到两个季度的低位。

中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示,「因为高基数以及政策变化,房地产销售增速会在第四季度开始加速回落」,明年房地产销售面积会出现同比下降,房价调整需看流动性而定。

上市房企负债逾4.6万亿

在市场下跌的同时,房企的资金压力也越来越大。业内人士认为,上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式,致使部分房企资产负债率风险攀上新高。

据Wind信息统计,沪深两市136家上市房企上半年负债合计超过4.6万亿元,同比增长幅度达23.53%;前三季度,136家上市房企的平均负债率为77.5%,有34家资产负债率超过80%红线,占比达25%;负债超过百亿元的房企达62家。

「地王」或成烫手山芋

在中国房地产发展史上,一些开发商凭借高杠杆、高负债率大胆高价拿地,而后推高房价,从中牟取暴利。不过,随着此轮房地产降温,「地王」很可能变成烫手山芋。

易居研究院智囊中心研究总监严跃进表示,房企高杠杆拿地的风险主要有两方面,一是未来偿债压力增加,尤其是利息成本增加;二是土地成本加大,给后续的项目定价形成一定压力。

在偿债压力增加的同时,融资收紧的信号已出现,一些银行收紧房企开发贷款,房企发行公司债也在趋严。中金标准数据总经理郝文嘉称,不少房企在前期争夺「地王」的过程中,激进拿地,如果后期融资收紧,再加上去化速度放慢,将承受很大的现金流压力。

一家中型开发商销售负责人直言,「未来一年,市场将进入盘整阶段,成交量萎缩将成为必然,这种市况将给我们今年储备的土地特别是『地王』项目开发带来很大的压力。如果销售持续收缩,未来『地王』入市将面临很大压力。」

二线多个「地王」集中出售股权

随着市场下行,「地王」项目越发难以赚钱,对于手握「地王」的中小开发商来说,面临的资金压力也越来越大。为了摊薄风险,二线城市多个「地王」项目集中开卖股权。

11月1日,文一地产方面透露,其与合肥万科于10月31日正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。9月合肥万科便以每亩单价1650万元,总价48.8亿元竞得肥东FD16-12号地块,该「地王」楼面价每平方米1万1249.94元,溢价率230%。

10月18日,绿城房地产集团与建发房地产集团宣布战略合作,首个合作项目即是备受瞩目的杭州潮鸣项目。此次合作建发房地产以财务注资为主,股权占比30%,而项目的操盘和管控由绿城房地产负责。3月绿城以37.35亿元竞得潮鸣地块,每平方米4万5368元的楼面价刷新了杭州历史纪录,潮鸣项目因而被视为今年杭州最重磅的一个项目。

10月初,信达地产稀释杭州滨江奥体地块股权至50%,融创中国和滨江集团分持滨江奥体地块股权40%、10%。而这块总价拍出123亿元的全国总价「地王」,溢价率高达95.95%,由万科、信达联合体于5月27日拿下,但拿地一小时后,万科即宣布退出。

此外,信达地产正在对外挂牌出售子公司上海宝纳园置业48%股份,转让价7028.8万元,转让后将不再持有其任何股份。由此可见,今年拿下多块「地王」的信达地产正积极「瘦身」。

业内人士表示,市场预期走低将导致「地王」项目更加困难,对于今年拿下「地王」项目的中小房企来说,面临的资金压力更大。由于龙头房企融资成本更低,操盘能力较强,因此与大型房企合作,是中小房企摊薄风险、保住生存的同时,也相对容易获得利润的重要手段。◇

来源: 新纪元 (第506期2016/11/17)

本文标签:万科, 中国楼市, 公司, 北京, 地产, 开发商, 房地产, 杭州, 楼市, 深圳, 风险

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