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钮文新:房价泡沫的关键所在
Wednesday, November 2, 2016 3:15
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1、中国人民银行参事盛松成教授在出席“2016首届世界区块链大会暨互联网+制造业创新发展高峰论坛”时指出:房地产价格上涨的关键因素在于“供给侧”,但我们现在的政策多集中于“需求侧”,所以抑制房价应当“供给和需求两侧入手”,而现在更多地应当强化供给侧政策。盛松成根据最新的测算,在房价的构成中,政府所得占房价的六成左右。研究表明,作为政府收入的重要组成部分,不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上。

2、他认为,以土地财政为代表的土地资本化模式,在推动经济发展的同时,也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入,因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下,要增加土地的供给就会比较困难。

3、盛松成指出:高地价将提升城市发展的成本,地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加,不利于吸引人才、培育新经济增长点,从而削弱城市竞争力。我认为,这是一个更重要的问题,高地价构成了地方经济的恶性循环。一个城市土地价格过高引发实业产业发展艰难,税收减少,迫使地方政府更加依赖土地收入。还有就是土地价格上涨会引发劳动力价格上涨,企业负担加重。这不仅是人才难以进入的原因,同时也是一般劳动力难以进入的原因。

4、专家见到企业“招工难”,就说中国经济已经进入“刘易斯拐点”,但据我观察,“刘易斯拐点”可能是虚假现象。我认为,“招工难”的一个关键原因在于城市生活成本过高,劳动力进入需要企业提供足以应付这一成本的工薪,但企业无法提供。所以,是城市生活成本阻止了劳动力进城。而城市生活成本与城市地价、房价密切相关。你如果在北京的中心城区面租一个店铺,你是不是敢用这个店铺卖菜?绝对不行,因为利润无法覆盖店铺租金,所以北京城里的蔬菜价格奇高。这个高菜价不仅是价格高,而且还包括跑路远,因为菜店过少。

5、由此可见,不改变土地财政问题,根本无法实现降房价的愿望。同时,中国经济也会越发畸形。因此盛松成认为:短期内政府财政收入存在“租税替代”的关系,即政府来自于房地产的租金收入越高,来自于其它行业的税收收入越低,房地产片面发展对实体经济具有不良影响。他说的比较客气,如果不客气地说,土地财政会从地价方向,严重破坏实体经济的生存环境。而“租税替代”关系也完全不可持续。换句话说,等到城市地价彻底摧毁了实体经济,那时中国就是真正的“经济泡沫”的爆破点,因为实体经济垮掉了,土地需求大幅减少,地价再也上不去了,而虚拟市场价格根本无法得到实体经济的支撑,是不是“经济泡沫”?

6、所以,房价的关键问题在于土地财政,而不是货币问题,也不是货币政策可以解决的问题。有人为了迎合美国人的愿望,构造美元贬值,人民币相对其升值的美国优势,而一味将房价问题与货币政策相连,并借此绑架公众认知和政府政策,这一点我们必须高度警惕。严格地说,在中国,除了2008年到2010年这段时间以外,绝大多数时候,货币投放过多只是房价上涨的结果,而不是原因。是因为地方政府和开发商联手以“稀缺供给”推高了房价,并导致更多担心房价继续上涨的刚性需求蜂拥而出,大量举债购房,从而导致按揭贷款大幅增长,而央行为了压住企业贷款价格上涨,不得不多放货币。

7、所以,我们必须明确指出:房价问题是政府土地财政依赖的后果,而不是货币问题。因为房价上涨过快而收缩货币,结构是不是房价受伤,而是实体经济受伤,直接为实体经济提供股权资本的股票市场受伤,中国经济会在恶性循环中不断被消耗——房价上涨、货币紧缩、经济衰退、股市低迷、政府托底、货币放宽、杠杆放大、房价上涨……,如此循环往复。

 

2016-11-02 03:13:03

原始网页: http://blog.sina.com.cn/s/blog_470dbd1d0102wh8y.html

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