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香港楼市巨震:地产股集体哀嚎 四大豪门全栽了 图
Monday, November 7, 2016 10:42
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上周五(11月4日),香港特区政府祭出了打击楼市炒作之风的大杀招:非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的最高8.5%,一下子提高到15%。

这一政策主要的针对对象是南下香港买房的大陆资金。香港官方数据显示,9月香港楼市非本地买家交易共有250宗,达到14个月以来的最高值,其中大陆买家占比为31%。同时,买家印花税收入为5.06亿港元,比过去4个月平均值高出26%。

▲图片来源:许丛军/东方IC

此次印花税调整,将大幅增加大陆购房者的成本。比如大陆人购买一套1000万元港元的住宅,至少要交300万港元的税,最多可能达到500万港元(视卖方持有物业的期限)!

虽然香港房价暂未出现松动的情形,但香港一众开发商今天已经吃到了苦头,以房地产发家的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家均未能幸免。今天(11月7日)是新政实施后的第一个交易日,香港地产股出现了集体跳水,截至发稿,郭炳江和郭炳联(郭得胜后人)旗下的新鸿基地产(00016.HK)下跌8.93%,触及4个月低位;李嘉诚旗下的长实地产(01113.HK)下跌7.94%;已故郑裕彤旗下的新世界发展(00017.HK)下跌8.72%;李兆基旗下的恒基地产(00012.HK)下跌6.45%。

多家开发商暂停销售

面对越来越难以承受的高房价,香港政府突然宣布调控措施,楼市观察者均表示房价和成交量预计将很快下挫,因为买家和卖家都会暂停行动。

11月4日的发布会上,香港运输及房屋局局长张炳良表示,投资者再度活跃市场,8-9月投资者交易环比升50%,9月升至2600宗纪录新高,拥有一处以上物业的香港港永久居民交易9月达2300宗,当前楼宇风险上升,对社会有破坏力。

梁振英表示,过去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求,成功减低来自炒卖、外来的需求,但投资需求却仍主导市场。

▲2012年、2013年港府出台的著名楼市“双辣招”。图片来源:微信公众号“小白读财经”

为提前设置“泡沫”隔离墙,香港出台了新政抑制房地产市场过热,港府全面提高了买卖住宅物业印花税率,税率统一调整至交易额的15%,但香港本地居民首次置业的,可以沿用原有的税率不受影响。

对于统一收税15%是否偏高,张炳良表示,政府内部对新税率做过研究,近期香港房价上涨主要由中小户型带动,希望能借助统一税率抑制中小型单位交易过热。

其实,在本次“从价印花税”提高前,香港的房屋交易税负成本已经极高。具体包括(大陆购房者为准):

1.“从价印花税率”8.5%

2.“买家印花税”15%

3.“额外印花税”(卖家持有物业6个月或以内,税率为20%;6个月~12个月为15%;12个月~36个月为10%)

综合计算,新的税率出台前,大陆买家的印花税税率在23.5%~43.5%之间;在从价印花税提升至15%之后,大陆买家的印花税税率提升至30%~50%。也就是说,一套1000万港元的房产,最高税率可能达到房价的一半,即500万港元,最低也有300万港元!具体的缴纳范围,取决于卖家持有物业的期限。

如此高昂的税负成本,这对大陆买家是个不小的打击。香港政府数据显示,9月香港楼市非本地买家交易共有250宗,达到14个月以来的最高值,其中大陆买家占比为31%。同时,买家印花税收入为5.06亿港元,比过去4个月平均值高出26%。

据《南华早报》的消息,因应对政府措施,许多开发商在香港已经暂停了销售,其中包括新鸿基地产、恒基地产及新世界发展。新鸿基地产叫停位于何文田的全新豪宅楼盘“天铸”的销售安排,因需要修改价单,新的销售日期将另行安排。

花旗预计房价将跌15%

香港物业差估署公布的最新数据显示,今年9月份楼价指数为295.5点,环比上升2.78%。资料显示,楼价指数自今年4月份起已经连续上升6个月,涨幅达8.9%,已回到去年11月的水平,与去年9月份的历史高位306.1点只差3.5%。

房价飙升助长了香港市民的不满情绪,据Demographia称,按中值计算,香港一套房产需要耗费19年的家庭收入,这就把绝大多数市民排除在了购买范围之外。Demographia去年认定,在该机构对大型城市房地产市场的11年调查中,香港的房价负担难度是最大的。

长期来往与香港与大陆的国金证券分析师黄立冲对每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者表示,香港和大陆一线城市一样,房价太高、置业困难,年轻人丧失了上升的希望,因此市民对新政打击炒楼和投资需求的行为表示欢迎。

针对港府对楼市突然加辣,国际大行分析师均给出房价掉头向下的预期。彭博称,花旗的Ken Yeung等分析师7日在报告中表示,香港上调印花税之举出人意料,或标志着本轮楼市涨势的终结,预计房价从现在起到2017年年底前将下跌15%。随着成交量低迷、房价下跌,预计未来12个月,香港地产股表现将弱于恒指。今年以来香港地产股涨幅比恒指高出18%。

中原地产住宅部门的首席执行官Louis Chan预计,未来三个月成交量将暴跌60%-70%,价格预计将下跌5%-8%;这与该机构此前的预期一致。利嘉阁地产的Willy Liu表示,未来两个月成交量将下降30%-40%,价格将下跌5%。

利嘉阁地产总裁廖伟强认为,政府“加辣”对中小型住宅影响较大,豪宅影响略微较轻。预计未来两月住宅交投量将急挫30%至40%。至于楼价方面,估计落幅将抵消年初以来的上涨。

“印花税的上调幅度有点令人惊讶,”瑞穗证券亚洲的分析师Alan Jin说;他估计交易量将下降30%。

此外,花旗将长实地产(1113 HK)、会德丰(20 HK)、嘉里建设(683 HK)、信和置业(83 HK)、恒隆地产(101 HK)评级下调至卖出。将新鸿基地产(16 HK)、新世界发展(17 HK)评级降至中性。

但香港中原地产研究部高级联席董事黄良升则表示,受英国脱欧等影响,香港高净值资产人士重新配置香港不动产,这是资本的“正当防卫”,15%的印花税对大宗房产交易影响有限,从长远来看效用不大,但短期会对市场施压,预计楼市会横盘2-3月。

来源:每日经济新闻 转载请注明作者、出处並保持完整。

本文标签:地产, 大陆, 开发商, 房地产, 投资, 政府, 楼市, 豪门, 集体, 香港, 香港楼市

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