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大陆三四线城市房地产泡沫已在逐个破灭
Sunday, January 8, 2017 22:54
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在2017中国首席经济学家论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中直言,中国房地产存在泡沫,这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气。三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。

林采宜认为影响房地产市场的因素主要有两个变量:慢变量和快变量。

所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性,即价格上涨预期,货币环境。前者影响房地产价格趋势,后者影响地产价格波动。

过去15-20年中国房地产市场主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市,带来住房需求快速增长。因而近20年中国房地产市场一涨再涨。而在中国,政府是唯一的土地供给方,决定土地供应的是政策取向,而不是自由市场。

过去十五年,所有地方政府存在招商竞争,使大量土地用于工业,住宅用地始终偏少。中国城市土地供给,比起纽约东京这些发达国家城市来说,是偏紧的。

而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所以从23%上升到53%的城市化率,导致城市,尤其是大城市住宅供不应求。

最近十年,房地产市场在政府不同政策主导下起起落落,小周期起落更多是快变量的影响,而快变量就是政府的限购限贷。房价起来了,政府就限购;限购不过瘾,政府就限贷。房价跌了再放松。

林采宜表示,这轮房地产上涨有一个非常重要的特点,就是不同城市价格涨跌的同步性减弱,房价趋势出现了重要分化。所有的分化都是泡沫的开始。统计发现,价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性,跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。那主要是什么因素推动上涨?

而之所以还有人投资,一个因素就是资产荒,安全的高收益资产越来越少,实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低,就进入房地产市场,去博取房价可能上涨的收益。

另一个因素是资本流动不自由,在人民币贬值预期的压力下,缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择,而相对安全的就是一二线房地产。

第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。

这所有因素表明,最近两年房地产的暴涨不是人多地少,不是消费需求,而纯粹是投资性需求。

而这投资性需求,是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利,这三个因素共同构成大量闲置资产,并最终不得不流向地产。

所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别,房市和股市是一回事,只是周期不一样。

林采宜表示,泡沫没有争议,泡沫是有指标的。有争议的是:泡沫会不会破,什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫,而在于泡沫破灭以后造成的影响。

目前中国城镇化率还有很大空间,但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍,全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求,是无效需求,和没有需求是一样的。

今年新增房贷占GDP 6.4%,居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降,而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增,将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升,而负债率大幅增加,实际上是对未来消费力的透支。

这种不是由人口收入推升的房地产价格,本身就是一种泡沫价格,但未必说破就破。

林采宜认为,不同城市有不同前景,对北上广深这些一线城市,按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。

所以一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应,这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。

三四线城市林采宜认为机会是很小的,三四线城市去库存将非常艰难。

中国有293个地级市,361个县级市,还有一千多个县,而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。

另一方面,因为教育医疗等各方面福利设施的差异,人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时,也意味着三四线没戏了:房更多,人更少。

所以对三四线城市来说,泡沫已经在一个一个破灭。【看中国2017年1月9日讯】

本文标签:中国城, 中国房地产, 地产, 大陆, 房地产, 投资, 政府, 看中国

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